Le viager fait-il enfin des émules ?

La crise sanitaire liée au Covid 19 a relancé l’intérêt pour une solution peu prisée des seniors : le viager. Certains professionnels de l’immobilier relèvent un regain d’attention du côté des personnes âgées renâclant à terminer leurs jours en Ehpad, isolés de leur famille. Le viager comporte des avantages…comme des aléas.

Le film éponyme de Pierre Tchernia sorti en 1972 y est peut-être pour quelque chose mais le viager reste peu développé en France. Ainsi en 2019, sur plus d’un million de transactions immobilières, on recensait seulement 6 500 signatures de viagers. Leur nombre évolue pourtant ces derniers mois et beaucoup de seniors se tournent vers cette solution leur permettant de conforter leur retraite, de rester à domicile et donc de rester autonomes autant que possible. Certains choisissent cette option pour défiscaliser et financer un placement en Ehpad ou en maison de retraite.

Cependant, on connaît mal les tenants et aboutissants du viager.

Quel est le principe ?

Dans son expression, le viager permet au vendeur de céder son logement en contrepartie d’une rente viagère. L’acheteur (ou débirentier) paie un acompte à la signature de l’acte, le « bouquet ». Il verse ensuite une rente viagère selon un échéancier défini tant que le vendeur (ou crédirentier) reste en vie. Au décès de ce dernier, l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien immobilier. Pour le vendeur, l’atout du viager est de percevoir une rente à vie et pour l’acheteur d’acheter un bien immobilier en deçà des conditions du marché dans le cadre d’une vente classique.

La vente en viager est placée sous le signe de l’aléa. C’est ainsi qu’au moment de l’acquisition, le montant final n’est pas fixé sachant qu’il dépend de la durée de vie du vendeur.

Le montant de la rente viagère est lié à plusieurs conditions :

• la valeur du bien qui est la valeur vénale de laquelle on ôte la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH). L’administration fiscale estime que le DUH est un usufruit réduit représentant 60 % de la valeur de l’usufruit plein.
• l’âge du vendeur et l’estimation de son espérance de vie en fonction de son sexe (les femmes vivant plus longtemps que les hommes),
• le montant du capital versé en acompte : le bouquet (plus l’acompte est important, plus la rente est réduite),
• et enfin si le bien en viager reste occupé par le vendeur ou pas. Un viager libre est plus intéressant mais moins courant dans les faits.

En outre si le vendeur est en couple, le viager sera sur deux têtes et le contrat peut stipuler une clause de réversion. Il s’agit là d’un aléa supplémentaire dans la mesure où le vendeur survivant récupère le droit d’usage et d’habitation du bien. De fait, lors de la conclusion du contrat, il faudra tenir compte de cet élément qui abaissera le montant du bouquet et de la rente.

Quels sont les avantages et les inconvénients  ?

Pour le vendeur, le viager présente un intérêt sur le plan fiscal. En effet, seule une partie de la rente est imposable sur le revenu. Elle se calcule en fonction de l’âge du vendeur au moment de la vente. Quant au bouquet, il est exonéré d’impôt. De plus la taxe foncière est assumée en général par l’occupant du bien ; le vendeur en cas de viager occupé, l’acheteur s’il s’agit d’un viager libre. Le vendeur peut profiter de son bien même s’il n’est est plus pleinement propriétaire.

Pour l’acheteur, cette solution lui permet de ne pas recourir à un emprunt immobilier et de devenir propriétaire avec un apport limité dans un contexte de tension du marché et de hausse des prix de l’immobilier. Dans l’absolu, ce type d’achat s’avère plutôt rentable avec une décote d’environ 30 % sur la valeur réelle du bien. D’autre part, si le bien est occupé, l’acheteur n’a pas à assurer son entretien courant mais il peut être sollicité pour en charge les gros travaux. Autre avantage, l’offre de biens immobiliers est supérieure à la demande.

Côté inconvénient, le pari sur l’avenir est bien sûr le principal écueil. On réalise un pari sur l’espérance de vie du vendeur et le viager peut au final être une mauvaise affaire. En général, les notaires considèrent que l’écart d’âge entre le vendeur et l’acquéreur doit dépasser 20 ans. Il est également conseillé de veiller aux clauses du contrat pour éviter les surprises désagréables.

Contourner les obstacles

Lorsque l’on conclut une vente en viager, certaines clauses doivent être prises en compte. Par exemple :

• la clause de rachat afin de se libérer du paiement si l’acheteur fait face à des difficultés financières,
• la clause de départ du vendeur de son bien dans le cas d’un viager occupé. Une revalorisation peut impacter l’acheteur dans ce cas,
• la clause résolutoire qui annule le viager si l’acheteur ne verse pas la rente et accumule les impayés.

Tout ceci doit être négocié au départ.

Une particularité, le viager libre

Dans ce cas de figure l’acheteur peut jouir du bien directement pour y habiter ou louer. Dans ce dernier cas, l’acheteur a la possibilité de compenser en tout ou partie le prix de la rente en percevant un loyer. Le vendeur, s’il nécessite un placement en institution, peut de son côté bénéficier de la rente afin de compléter sa pension de retraite pour sa prise en charge et notamment couvrir ses frais d’hébergement.

Aujourd’hui, avec la tendance avérée du vieillissement de la population, des questions sur le financement des retraites et de la dépendance, cette formule peut revêtir un intérêt certain. En tout cas, il convient au préalable de bien se poser toutes les questions que l’on soit acheteur ou vendeur et surtout il ne faut pas hésiter à s’adresser aux professionnels et notamment aux notaires.